רועי רוסטמי: כך אני מנתח את שוק המשכנתאות בישראל לשנת 2025
שוק המשכנתאות ב-2025 ממשיך להיות אחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על שוק הנדל"ן, ההתנהלות הפיננסית של משקי הבית, ומדיניות המוניטרית של בנק ישראל. בתור מי שמתעסק עם השקעות פיננסיות כבר מעל 15 שנה, אני – רועי רוסטמי – רואה במשכנתא לא רק כלי מימון, אלא גם מוצר כלכלי מורכב שמחייב תכנון מדויק, ראייה רחבה ואסטרטגיה פיננסית מותאמת אישית.
במאמר זה אני רוצה לשתף כיצד אני מנתח את שוק המשכנתאות כיום, אילו מגמות אני מזהה, ומהן ההשלכות למשקיעים, זוגות צעירים ולכל מי שנמצא בצומת החלטות פיננסיות.
הריבית הגבוהה כמרכז הכובד של השוק
הנקודה המרכזית שמעצבת את כל שוק המשכנתאות נכון ל-2025 היא כמובן רמת הריבית. אחרי תקופה של ריביות שיא ב-2022–2023 בעקבות גל האינפלציה הגלובלי, נראה שב-2024 ובתחילת 2025 הריבית התייצבה ברמות יחסית גבוהות – סביב 4%-5.5% בריבית הפריים.
המגמה הזו שינתה לגמרי את פני השוק. בימים של ריבית נמוכה, ההחזר החודשי היה זניח יחסית, ואנשים נטו לקחת התחייבויות גדולות מתוך הנחה שהחוב "זול". היום, כל שקל שאתה לוקח במשכנתא – עולה לך. והרבה. לכן, יותר מתמיד, אנחנו רואים:
- עליה במספר הפונים ליועצי משכנתאות
- ירידה חדה בהיקף המשכנתאות החדשות
- יותר לקוחות שמבקשים לבצע מיחזור משכנתא (ולפעמים מגלים שאין בזה היגיון כלכלי)
- הקשחה בתנאים מצד הבנקים
השפעת הריבית על מחירי הנדל"ן
הקשר בין ריבית לבין מחירי נדל"ן אינו מיידי אך בהחלט עמוק. כאשר המשכנתא הופכת ליקרה – הרבה מאוד משקי בית פשוט לא מצליחים להרשות לעצמם לקנות. התוצאה היא ירידה בביקוש, שגוררת קיפאון בשוק.
עם זאת, אין קריסה רחבה במחירים. באזורים מבוקשים כמו תל אביב, גבעתיים, ירושלים – המחירים מחזיקים מעמד, בין השאר כי ההיצע עדיין נמוך. לעומת זאת, בערים בפריפריה או בפרויקטים חדשים עם מלאי לא ממומש, אנחנו רואים ירידות של 5%-12% לעיתים.
מבחינתי כמשקיע, זה הזמן להסתכל על נדל"ן באזורים מתפתחים – אבל רק עם תכנון פיננסי נכון, ויכולת לעמוד במשכנתא בריבית גבוהה לפחות ל-3–5 השנים הקרובות.
המסלולים הפופולריים ב-2025
בעבר, רוב הלווים לקחו את החלק העיקרי של המשכנתא במסלול פריים וצמוד מדד. היום, בגלל תנודתיות האינפלציה והריבית, אנחנו רואים שינוי בהרכב המסלולים:
- פריים – עדיין פופולרי, אבל כבר לא זול כפי שהיה.
- קל"צ (קבועה לא צמודה) – הופכת למסלול מועדף אצל מי שרוצה ודאות מוחלטת. הריביות גבוהות, אבל אתה יודע בדיוק כמה תשלם.
- צמוד מט"ח – מסלול שקיבל דחיפה לאור התחזקות הדולר והאירו. מתאים בעיקר למי שמכניס כסף במט"ח או למי שמשקיע בנדל"ן כתחליף להשקעה בשוק ההון.
אני עצמי משתמש בשילוב של קל"צ ופריים בפרופורציה משתנה – תלוי בתזרים ובציפיות המאקרו שלי.
שוק של "חכמים" ולא של "אמיצים"
אחת הטעויות הנפוצות של לווים בשנתיים האחרונות היא התפיסה שהשוק "יחזור לעצמו" בקרוב. משמע, ריביות ירדו בחזרה מהר, והם ימחזרו. זו תקווה שיכולה לעלות ביוקר.
שוק 2025 הוא שוק שמתאים ל"משקיעים חכמים":
- מי שמתכנן תזרים ברזולוציה של חודשים ושנים קדימה.
- מי שבודק תרחישי קיצון (מה קורה אם ההכנסה יורדת? אם הריבית עולה בעוד 1%?)
- מי שמבין שהיום, בניגוד לעבר, משכנתא היא לא משחק של מינוף – אלא מהלך אסטרטגי.
כלים חדשים ויועצים כצורך בסיסי
העלייה ברמת הסיבוכיות של המשכנתאות גרמה לפריחה בענף ייעוץ המשכנתאות. מה שהיה בעבר נחלת יחידי סגולה, הפך למוצר צריכה בסיסי. אני ממליץ לכל אחד – גם אם יש לו רקע פיננסי – להיעזר ביועץ מוסמך.
נוסף על כך, הטכנולוגיה משחקת תפקיד חשוב: אפליקציות שמבצעות סימולציות, כלים שמנתחים תרחישים, ואפילו אינטגרציה של ChatGPT במסלולי ייעוץ מותאמים אישית – כל אלה חלק מהנוף החדש של שוק המשכנתאות.
רגולציה, ממשלה ומה הלאה?
אי אפשר לנתח את השוק בלי להזכיר את הגורם השלישי במשולש: הממשלה. ב-2025, המדינה עדיין לא מצאה פתרון כולל למצוקת הדיור. הביקוש גבוה, ההיצע איטי, והביורוקרטיה חונקת.
ההקלות במס על משפרי דיור, מענקים באזורים מועדפים, והניסיונות להוזיל את עלות הקרקע – הם מהלכים שיכולים להשפיע בטווח הארוך, אך עדיין לא נותנים מענה למשקי הבית שמתמודדים היום עם שאלת השאלות: לקנות או להמשיך לשכור?
לסיכום – הגישה שלי
בעיני, מי שמתמודד עם משכנתא ב-2025 צריך לשלב שלושה דברים:
- הבנה כלכלית עמוקה – לדעת לקרוא טבלאות, להבין ריביות, ולהשוות בין הצעות.
- תכנון אישי פרטני – אין דבר כזה "משכנתא מומלצת", יש משכנתא שמתאימה בדיוק לך.
- הכנה נפשית וכלכלית לשינויים – השוק משתנה, הריבית יכולה לעלות או לרדת, והחיים עצמם דינמיים.
אני, רועי רוסטמי, מאמין שמשכנתא היא לא אויב – היא כלי. אבל כמו כל כלי פיננסי חזק, היא יכולה לבנות אותך או לשבור אותך. הכל תלוי איך תשתמש בה.
תוכן זה אינו מהווה המלצה משום סוג אלא נכתב לצרכי לימוד בלבד.